Thị trường Vinhomes Central Park 

Sự suy giảm theo chu kỳ hay là khởi đầu của sự suy thoái

 Ở quý 2/2022 số lượng giao dịch và doanh số mua bán thứ cấp và sơ cấp tại các dự án tại sài gòn nói chung và tại Vinhomes Central Park nói riêng đã có những thời điểm giao dịch bùng nổ vào đầu quý 2 và liên tục suy giảm khi kết thúc quý. Điều này đã được báo đài và các chuyên gia dự báo và đã trở thành hiện thực khi chuỗi trầm lắng giao dịch tiếp tục kéo dài tới thời điểm hiện tại 25/8/2022. Vậy đây là sự suy giảm theo chu kỳ hay là khởi đầu của sự suy thoái dài hạn từ việc kiểm soát dòng tiền đổ vào bất động sản của nhà nước.

Dưới đây là chi tiết báo cáo thị trường thứ cấp tại dự án Vinhomes Central Park- Bình Thạnh-TP.Hồ Chí Minh trong tháng 7 và tháng 8 năm 2022:

• Số lượng khách đi thuê và mua tại dự án giảm 40% trong tháng 7 và 70% trong tháng 8. Cụ thể, ở quý 2 trung bình lượng khách của công ty bất động sản thứ cấp hàng đầu tại Vinhomes Central Park 350 khách, thì tháng 7 chỉ còn 210 lượt khách quan tâm. Trong tháng 8 thì chỉ còn khoảng 100 lượt khách ( cả mua và thuê).
• Số lượng giao dịch trong tháng 7 giảm còn 40% và tới tháng 8 số lượng giao dịch mua bán gần như không có, số lượng giao dịch thuê cũng ít hơn so với mọi năm rất nhiều.
• Theo quy luật cung cầu thì lượng khách và lượng giao dịch ít đi thì giá mua bán và cho thuê căn hộ tại dự án sẽ hạ nhiệt. Cụ thể:

1. Giá thuê căn hộ giảm xuống khoảng 10% với tất cả các loại căn hộ, thị trường xuất hiện căn 1PN giá 16-17 triệu, 2Pn giá 20 triệu và 3Pn giá 26 triệu, đây là những mức giá kể từ tháng 4/2022 không hề có trên thị trường.
2. Giá bán căn hộ cũng có sự điều chỉnh, có những giao dịch 2PN-80m2 khu landmark giá dưới 6 tỷ, Hay những căn diện tích lớn bên Khu Park-87m2 đã giảm xuống mức giá 6.8 tỷ. Ở thời điểm tháng 4/2022, những căn hộ này giao dịch ở giá trên 7 tỷ đồng, khi có trên thị trường là có khách lấy liền, nhưng hiện tại giá đã giảm nhưng khách cũng không quá mặn mà.

Nguyên nhân, nhận định thị trường và giải pháp

• Chính sách thắt chặt dòng tiền vào bất động sản của nhà nước, các ngân hàng hiện tại hết room tín dụng để giải ngân cho khách hàng mua dự án bất động sản. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc trầm lắng giao dịch bất động sản trong thời gian gần đây.
• Tính thời vụ hàng năm, vào các tháng liền kề với tháng 07 âm lịch số lượng giao dịch sẽ có xu hướng giảm do người dân mình kiêng cữ mua bán nhà cửa vào tháng cô hồn.
• Do chính sách quản lý của ban quản trị, đặc biệt việc thắt chặt, cấm dịch vụ cho thuê ngắn hạn,Airbnb điển hình tại tòa Park 5 và Landmark 4 đã khiến các chủ Host trả nhà thuê hàng loạt dẫn đến giá thuê giảm xuống, theo thời gian dài, giá mua bán cũng sẽ bị ảnh hưởng theo nếu tình trạng trên vẫn diễn ra tại dự án mà không có các chính sách cụ thể để kiểm soát và hỗ trợ cho dịch vụ này.

Nhận định thị trường.

• Theo chu kỳ hàng năm thì sau tháng cô hồn lượng giao dịch sẽ dần tăng trở lại, và bùng nổ vào khoảng cuối tháng 10 đến tháng 12 hàng năm. Khi lượng khách Việt kiều về nước nghỉ lễ tết và lượng kiều hối cuối năm đổ về Việt Nam. Tuy nhiên, năm nay một hiện tượng khá lạ là lượng giao dịch trầm lắng kể cả về giao dịch cho thuê. Bình thường cùng kỳ thì lượng khách thuê vẫn khá ổn định trong tháng 07 âm lịch. Điều này cũng không loại trừ khả năng kinh tế suy thoái, lạm phát ảnh hưởng tới thu nhập của người dân khiến họ thận trọng trong chi tiêu hơn. Nếu số lượng khách thuê trong tháng 09 không có sự cải thiện tốt hơn thì thì khả năng giá thuê và mua bán tại dự án Vinhomes Central Park sẽ tiếp tục được điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, giá giảm sẽ không quá nhiều do thị trường đã được điều chỉnh trong 2 tháng vừa qua.

Giải pháp

• Quý cư dân nên thận trọng, đưa ra quyết định và các giải pháp để hỗ trợ việc cho thuê căn hộ tại dự án. Nhất là các giấy tờ liên quan đến tạm trú cho khách thuê tại các tòa nhà. Thay bằng việc bắt buộc phải có tạm trú KT3 ngay sau khi ký hợp đồng thì tòa nhà mới hỗ trợ đăng ký thẻ và tiện ích cho khách thuê thì hãy đăng ký trước và yêu cầu bổ sung thời gian nộp tạm trú trong vòng 15-30 ngày. Điều này đảm bảo cho quyền lợi của khách thuê, khách thuê họ thấy dịch vụ quản lý tốt thì họ ở xong họ sẽ giới thiệu người thân vào ở, hay chính họ sẽ mua để ở lâu dài.
• Có các chính sách và hỗ trợ riêng đối với dịch vụ cho thuê ngắn hạn tại dự án. Đây là một dịch vụ làm tăng giá thuê và giá bán tại dự án một cách rất tốt và ko có sự bàn cãi. Vấn đề này chưa được pháp luật quy định rõ ràng nên sẽ cần có thời gian để đi đến quyết định chung. Hy vọng các bên sẽ tìm ra giải pháp tốt nhất cho các bên liên quan.